承租人擅自转租，出租人可以解除合同

某商场与小小因为邻街门面房达成租赁协议。

协议规定：某商场将临街门面房租给小小开饭店，租赁期限为3年；每月由承租人小小向某商场交纳租金10000元，必须在每月3日交纳，超过规定期限不交，某商场有权收回门面房使用权；在门面房租凭期间，房屋的维修费用由承租人承担；租赁期满时，承租人不得以任何借口拆除，损坏房屋设备、建筑；此门面房屋只许承租人使用，不允许转租；租赁合同自签订之日起生效。

协议履行一年后，小小私下将某商场的门面房屋转租给达达。达达每月向小小交纳租金，小小赚取房租差价。小小和达达转租房屋，某商场发现后，要小小解除与新承租人达达的协议。但小小以不少给某商场租金为由，置之不理。某商场诉至法院，要求解除与小小签订的房屋租赁合同，并要求小小支付违约金。

本案中，某商场将邻街门面房出租给小小并签订了租赁协议，符合国家法律、法规规定，双方所签房屋租赁协议有效。

本案承租人小小未经出租人同意，擅自将房屋转租给第三人使用，属违约行为，应当承担违约责任。承租人在租赁关系存续期间，未经出租人同意，不得将租赁权转让或者将租赁物转租给他人。

《合同法》第224条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”根据这一规定，在租赁关系存续期间，承租人可因一定的条件将承租的财产转租给第三方承租使用。但是必须要事先征得出租人的同意。

所以，承租人要将租赁门面房转租给第三方时，应当征求出租人的意见。出租人有权决定是否同意给第三方承租使用。如果出租人不同意则承租人没有转租的权利，否则，应当承担违约责任。

本案小小不想再租用某商场的房屋，他可以依法律规定与出租人协商解除租赁协议，但不能擅自将租赁房屋转租给第三人使用，更不能赚取更高租金。

《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

承租人如果要将租赁物转租给第三方承租使用，必须事先征得出租人的同意。否则，出租人有权收回租赁物，解除租赁合同，并由承租人承担违约责任。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的，出租人有权解除租赁合同。上述规定均表明，按合同规定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务，违反该项义务，出租人有权收回出租房屋。故本案中某商场有权解除合同收回门面房的使用权。对于小小的违约行为，应令其承担违约责任。

北京群益律师事务所 马大维律师