1.案情介绍：

薛某与海淀某市场中心签订《经营场地使用权承租合同》（以下简称《承租合同》），合同约定该市场中心将其4平方米摊位使用权承租给薛某，承租期为15年，承租费为7万元。合同中对摊位管理费、物业费也有相应体现，但对于具体数额及交纳时间未予以明确约定。同时合同中对双方权利义务、违约责任等内容进行了规定，如：承租人应保证每日开业经营，如违约，某市场中心可单方解除合同并终止承租人对承租场地的占有等。合同签订后，薛某依约向该市场中心支付了7万元承租费及1万元保证金。在履约过程中，市场中心单方上调摊位的管理费、物业费，沟通未果薛某未予交纳，该市场中心即强行对摊位贴了封条，并将薛某摊位转租给了他人。薛某遂委托律师向海淀法院提起诉讼。

2.案件结果：

海淀法院经多次审理、勘查现场，认定原、被告双方合同目的已无法实现，判决解除了双方之间签订的《承租合同》，同时判决该市场中心退还薛某剩余合同期内的承租费，并退还全部保证金。

3.律师观点：

本案争议焦点在于市场中心是否存在违约行为。综合案情可以看出，双方产生争议的原因是市场中心收取并调整摊位的管理费和物业费，从《承租合同》的整体内容来看，市场中心确有权收取摊位管理费和物业费，庭审中市场中心也据此辩称其并未存在违约行为，对此收费在合同中已有约定，因此认为在薛某不交费且其后有自行歇业的违约行为时不应退还其承租费及保证金。

从《承租合同》中约定摊位费和物业费的条款来看，对于摊位费、管理费的具体数额及交纳时间并没有明确约定，薛某作为一般公民基于此对市场中心收取费用的行为产生异议具有一定合理性，且该《承租合同》是市场中心提供的格式合同，因该合同约定不明所产生的合理异议导致多种解释时，应由提供格式合同方承担对其不利的解释。因此，市场中心额外收取约定不明的费用是导致薛某客观上存在歇业行为的原因，市场中心随后采取的封摊行为缺乏合同和法律依据，应认定其存在违约行为。

4.律师提示：

本案中涉及格式合同法律问题。格式合同是柄“双刃剑”。作为追求利益最大化的企业经营者，订立合同条款决定交易条件之际，难免利用其优越地位订立有利于己的免责条款、法院管辖地条款等格式合同，对于交易中的风险与负担作不合理的分配。通常，合同相对人对此条款未必注意或虽注意到，由于条款冗杂或行文晦涩，一般人难以理解；即便理解，在明知存在不利己的条款时也缺乏平等对话的资格。故对于提供格式合同者，虽一方面限制了相对人的权益，但另一方面正因其优势地位和事先拟定的不公平条款可能最终是“作茧自缚”。

另外，对于合同的相对方而言，签订合同时应当尽到合理的注意和审查义务，如果是签订标的额较大的合同或者是对方提供格式文本的合同，建议签订合同前聘请法律专业人士来审核把关，以规避和防范将来可能出现的法律风险。