一、案情介绍

    2020年5月8日，黑先生（出卖方）与白女士（买受方）通过A中介公司签订《房屋买卖合同》，约定黑先生将其位于北京市X区X路X号楼502室出售给白女士，房屋总价款为600万元，合同签订之日支付定金30万，2020年5月31日前支付第一笔购房款90万，2020年6月15日前支付第二笔购房款280万元，剩余款项办理银行商业贷款。同时还约定：买受人拒绝购买房屋或逾期付款超过15日均构成根本违约，出卖方可以单方解除合同，且买受人应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向出卖方支付违约金。

    合同签订后，白女士依约支付了定金及第一笔购房款，对于第二笔购房款却迟迟未能支付。经双方多次沟通，白女士明确表示因其经营的公司资金突然出现状况，导致其暂时无法支付剩余款项，除非黑先生能宽限其付款期限。黑先生经过考虑同意将付款期限延后一个月，但到期后白女士仍未能支付购房款，并且明确表示短期内实在无法筹集资金，希望黑先生能够再将付款期限延后。黑先生不同意再次延期，经过多次催款仍未能收到款项，故于2021年1月向法院提起诉讼，请求法院判决解除合同，并要求对方承担相应的违约金。


二、律师分析

    1、双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效，合同双方均应严格按照合同履行自身义务。现白女士未能依约支付购房款，且已超期半年，按照合同相关违约条款约定其上述行为已构成根本违约，黑先生享有单方解除权。

    2、黑先生提到：其出售此房的目的是为了给孩子购买学区房筹集购房资金，所以其同时通过A中介公司先后签订了这份出售房屋合同及另一份购买学区房合同，并且在签订这份售房合同前已将自己以房换房的初衷告诉于白女士，一再强调对方要按时支付购房款，因为这直接影响到他向上家出售方的支付能力，对此情况中介公司可以证明，并且自己与白女士的微信聊天中也有所提及，现因白女士的违约行为导致自己也面临向上家出售方承担违约责任的风险。故我们建议当事人可以让中介公司知情人员出庭作证并提交相关微信聊天记录以及购买学区房的合同材料等，以此证明我方存在损失。

    3、黑先生还表示经过半年时间，502房房价有所下降，如果再次出售自己将要承受差额损失。对此，我们建议当事人如有必要可向法院申请房产评估，根据评估结果将房价差额作为损失主张。

    最终，法院经过审理判决解除合同，并依据合同约定结合相关证据及评估报告等，综合考虑原告方的损失情况酌情判定被告承担一定金额的违约金。


三、办案感悟

    现实生活中，有些时候房东出售房屋是为了换套面积更大或者地段更好的房屋，所以这个时候就会出现两份买卖合同，在第一份合同中房东是买方，在第二份合同中房东是卖方，这就是中介公司俗称的“连环单”。因为在这类案例中，房东只有先收到卖房款才能接着去付买房款，两份合同的付款时间是一环扣一环的，所以叫“连环单”。在此类情形中，建议在第二份买卖合同中明确约定：如买家不能按时付款，需承担相当于卖家向其上家出售方支付的违约金金额的违约责任。如有这样类似约定的话，就能将差额损失转嫁到实际违约人身上了。