一、案情简介

2020年8月，某汽车销售公司与位于北京某镇的家具公司签署了为期十年的《房屋租赁合同》，某汽车销售公司支付了当期房租和保证金58万元。后某汽车销售公司进场装修时，当地政府派出联防人员以未办理垃圾清运手续为由阻止施工，某汽车销售公司被迫停工。后经汽车销售公司多方了解，原来是家具公司所有的租赁住房位于所在地区规划的拆迁区域，根据镇政府文件规定，家具公司出租房屋需要报备报批，政府以垃圾清运手续不全为由阻止施工只是借口。

某汽车销售公司委托本律师后，本律师参与并指导该公司工作人员全面收集证据，证据大类包括规划拆迁、阻工原因、违约事实、损失范围等方面，同时，为避免扩大损失代汽车销售公司向出租方发出了解除房屋租赁合同并赔偿损失的律师函。证据链基本形成后，本律师代理某汽车销售公司将房屋出租方作为被告诉至一审法院。法院开庭审理中被告以合同未到期，原告违约为由提起反诉，要求原告赔偿损失。因原告准备证据充分，一审法院判决支持原告退还租金、保证金，并赔偿部分损失的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。二审维持原判。

二、律师分析

1.本律师接手案件后，某汽车销售公司基本没有证据，且提出拟起诉镇政府的意见，本律师经过分析后认为，行政诉讼风险太大，且不能最终解决原告继续经营的问题，即便原告胜诉，还会面临政府作出新的具体行政行为的困境，损失会进一步扩大。故，本律师建议以双方签署的房屋租赁合同为依据提起民事诉讼。

2.针对原告只有口头陈述，没有其他证据的现状，由律师策划原告利用企业优势全面收集合同履行、违约和造成损失的证据。指导企业工作人员收集政府拆迁规划档案、标的房屋出租限制文件、12345投诉回复电话录音、镇政府主管领导谈话录音、出租房屋所有权人谈话录音、政府人员阻止施工录像、房屋装修及家具标牌订购损失等证据，形成全面的证据链条。

3.为了避免原告租金损失继续扩大，立案前接受原告委托向被告发送律师函，及时提出解除房屋租赁合同，要求赔偿损失的律师函。

三、办案体会

1.律师在案件代理案件之前要认真听取当事人的陈述，全面了解案情，既了解对己方当事人有利的事实，也要了解当事人行为存在瑕疵的事实，以便在案件审理过程中作出及时、准确、有效的应对策略，即发扬长处，规避短处。

2.律师全面了解案情后，要向当事人阐明各种诉讼方案的利弊，尽力为当事人选择最优的诉讼方案。诉讼方案确定后，要及时拟定证据清单，查缺补漏，扬长避短，形成完整的证据链条，做好打官司就是打证据的准备。